Bauabnahmeprotokoll – das Wichtigste in Kürze
Das Abnahmeprotokoll dokumentiert die Abnahme einer Werk- oder Bauleistung. Mit der Abnahme bestätigt der Besteller (Auftraggeber/Bauherr), dass das Werk im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt wurde (§ 640 BGB). Die Abnahme ist der zentrale Wendepunkt im Werkvertrag – wegen ihrer weitreichenden Folgen sollte sie stets schriftlich protokolliert und von beiden Seiten unterschrieben werden.
Mit der Abnahme treten wichtige Rechtsfolgen ein: Der Werklohn wird fällig (§ 641 BGB), die Gefahr geht auf den Besteller über (§ 644 BGB), die Verjährung der Mängelansprüche beginnt (§ 634a BGB – bei Bauwerken grundsätzlich fünf Jahre) und die Beweislast kehrt sich um: Ab jetzt muss der Besteller beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Deshalb sollte kein Werk unbesehen abgenommen werden.
Wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nicht verweigert werden (§ 640 Abs. 1 S. 2 BGB); bei wesentlichen Mängeln hingegen schon. Nimmt der Besteller trotz eines bekannten Mangels ab, muss er sich seine Rechte ausdrücklich vorbehalten (§ 640 Abs. 3 BGB) – sonst verliert er Nacherfüllungs-, Minderungs- und Schadensersatzansprüche wegen dieses Mangels. Auch ein Vorbehalt einer Vertragsstrafe muss bei der Abnahme erklärt werden (§ 341 Abs. 3 BGB). Jeder Mangel und jede offene Restarbeit wird deshalb einzeln mit Frist festgehalten.
Neben der ausdrücklichen (förmlichen) Abnahme gibt es die konkludente Abnahme (durch schlüssiges Verhalten, z. B. Ingebrauchnahme) und die fiktive Abnahme (§ 640 Abs. 2 BGB): Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist (in der Praxis meist rund 12 Werktage) und verweigert der Besteller die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen. Gegenüber Verbrauchern wirkt das nur, wenn der Unternehmer zugleich auf diese Folgen hingewiesen hat. Bei VOB/B-Verträgen regelt § 12 VOB/B die Abnahme (auf Verlangen förmlich); die Gewährleistungsfrist beträgt hier für Bauwerke i. d. R. vier Jahre (§ 13 VOB/B).
In der Praxis wird bei einer gemeinsamen Begehung protokolliert: Wer war anwesend, welche Leistung/welches Gewerk wird abgenommen, welche Mängel und Restarbeiten bestehen, welche Vorbehalte werden erklärt – und ob ohne Vorbehalt, unter Vorbehalt oder gar nicht (Verweigerung) abgenommen wird. Beide Vertragsparteien unterschreiben; jede Partei erhält eine Ausfertigung.